住宅市场持续调整万科前三季净利仅增4.84%

    10月26日晚间，万科A发布2014年三季报。公司前三季度实现营业总收入631.40亿元，同比下降0.43%，实现归属于上市公司股东的净利润64.58亿元，同比增长4.84%。公司表示，鉴于土地市场调整不断深入，公司将坚持谨慎投资策略，在确保经营安全的前提下，择机获取满足发展需要的优质土地。

　　坚持谨慎投资策略

　　从三季报来看，公司前三季度完成全年2000亿元销售额目标的74.53%，实现全年目标是大概率事件。三季报显示，第三季度公司实现销售面积442.6万平方米，销售金额481.5亿元，同比分别增长15.8%和7.4%。1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。

　　受市场调整的影响，公司新开工进度慢于预期。公司指出，前三季度，公司实现新开工面积1367.2万平方米，占全年计划开工面积的61.1%。今年以来市场持续调整，部分库存较高的城市竞争更加激烈。为确保产品适销对路，公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化，导致项目前期准备工作相应延长。公司预计，全年新开工面积略低于年初计划。

　　前三季度，公司实现竣工面积661.6万平方米，占全年计划竣工面积比例的44.7%。公司表示，相比往年，今年竣工集中在四季度的特征更加明显。随着未来几个月竣工交付高峰的到来，预计全年竣工量将与年初计划基本持平。

　　同时，前三季度公司结算占全年业绩的比例相对较低。第三季度，公司实现结算面积190.8万平方米，同比减少0.8%，实现结算收入216.3亿元，同比增加0.3%;实现营业收入221.8亿元，同比增加0.7%;实现归属上市公司股东的净利润16.5亿元，同比增长2.8%。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2193.7亿元，较年初分别增长32.4%和35.1%。去库存方面，截至9月底，公司各类存货中，已完工开发产品(现房)249.5亿元，占比7.1%。

　　公司指出，鉴于土地市场调整不断深入，公司坚持谨慎投资策略，在确保经营安全的前提下，择机获取满足发展需要的优质土地。

　　2014年1-9月，公司累计新增加项目27个，按万科权益计算的占地面积约131.6万平方米，对应权益规划建筑面积约415.2万平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约3879.2万平方米，保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。

　　市场环境不容乐观

　　作为房地产行业的风向标企业，万科业绩平平，反映出房地产市场环境延续自年初调整以来的持续低迷，特别是三季度形势不容乐观。

　　公司指出，报告期内，住宅市场延续了自年初以来的调整。三季度全国商品住宅成交面积同比下降14.2%，降幅较二季度增加4.9个百分点。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州14个城市，住宅成交面积同比下降21.5%。

　　经过一、二季度的增长后，上述城市的新房批准预售面积三季度有所放缓，环比下降9.5%，同比减少10.8%。由于新房入市趋缓，三季度上述城市的成交批售比(商品住宅成交面积/新增批准预售面积)由二季度的0.65略微回升至0.71。尽管如此，短期内市场新增供应超过成交的格局并未改变，市场新房库存进一步上升。截至9月底，上述城市的库存去化周期由6月底的15.3个月上升至16.4个月。

　　随着市场调整的持续，绝大多数实施限购政策的城市陆续放松了政策限制。9月底，央行和银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对限贷政策进行调整，从信贷角度鼓励和支持居民家庭合理的住房需求。这些政策举措一定程度上有助于稳定市场信心，促进住房需求的释放，推动行业实现“软着陆”。(记者 任明杰)

(责任编辑：宋军)